목차
“부동산 시장은 언제나 예측불가능하지만, 준비된 사람에게는 언제나 기회가 있다.”
안녕하세요! 여러분의 머니블라썸입니다. 이번에 발표된 628 규제에 대해서 이게 뭐지?라고 궁금해 하시는 분들이 계실텐데요 지금부터 부동산시장이 어떻게 변화하는지 저와함께 알아보시죠.
지난주 금요일 오후, 카페에서 여유롭게 커피 한 잔 마시고 있는데 갑자기 휴대폰이 미친 듯이 울리더라고요. 클라이언트들로부터 폭탄 같은 연락들이 쏟아지기 시작했어요. “628 규제가 뭐예요?”, “제가 계약한 집 대출 괜찮을까요?”, “이제 집을 못 사는 건가요?”
하루 종일 전화받느라 목이 쉴 뻔했습니다. 그래서 이렇게 블로그에 정리해서 올리게 되었어요. 여러분도 아마 비슷한 궁금증을 갖고 계실 테니까요.
1. 628 규제 폭탄 투하! 부동산 시장에 무슨 일이?
사실 부동산 업계에서 일하는 저도 이번 628 규제 발표를 듣고 깜짝 놀랐어요. “설마 이 정도까지 할 줄이야…” 하는 생각이 들더라고요.
6월 27일 목요일 오후, 금융위원회에서 긴급 기자회견을 열었어요. 평소 같으면 “또 무슨 미묘한 조정이겠지” 했을 텐데, 이번엔 달랐습니다. 발표 내용을 듣는 순간 “이야, 이번엔 정말 큰 거 터트렸네”라는 생각이 들었어요.
왜 갑자기 이런 강력한 규제가 나왔을까?
제가 현장에서 몸소 느낀 바로는, 정말 시장이 과열되고 있었어요. 특히 강남권과 한강벨트 지역은 말 그대로 광풍이었죠.
실제 고객 사례
실제로 지난달 제가 상담한 한 고객은 이런 얘기를 하더라고요.
“선생님, 작년에 봤던 집이 5억 올랐어요. 5억이요! 제 연봉 10년치가 1년 만에 오른 거예요.”
이런 상황이 계속되면서 정부도 더 이상 참을 수 없었던 거 같아요. 그래서 나온 게 바로 이 628 규제입니다.
628 규제의 핵심 메시지
정부가 이번 규제를 통해 전하려는 메시지는 명확해요:
- “투기는 이제 그만!”
- “진짜 살 사람만 사세요!”
- “빚내서 집 사는 시대는 끝났어요!”
그리고 가장 중요한 건, 이 규제가 6월 28일부터 바로 적용된다는 거예요. 보통 이런 규제들은 유예기간을 두는데, 이번엔 그런 거 없이 바로 시행이에요. 정말 응급처치 수준이죠.
2. 헷갈리는 용어 정리 – LTV, DSR, DTI 이제 그만 헷갈리자
최근들어 가장 많이 받은 질문 중 하나가 “LTV, DSR, DTI가 도대체 뭐예요?”입니다. 저도 처음에 이 업계에 발을 들여놓았을 때 이 용어들 때문에 머리가 아팠어요.
그런데 한 번 이해하고 나면 정말 간단해요. 제가 고객들에게 설명할 때 쓰는 방법으로 알려드릴게요.
2.1 LTV, 이제 이렇게 기억하세요
LTV는 “집값 대비 대출 비율”이에요.
제가 항상 고객분들께 이렇게 설명해요:
“10억짜리 집을 사고 싶은데, 은행에서 ‘우리는 그 집값의 70%까지만 빌려줄 수 있어요’라고 한다면, LTV 70%인 거예요. 즉, 7억까지 대출받을 수 있고, 나머지 3억은 본인 돈으로 준비해야 하는 거죠.”
실제 현장에서 본 케이스
얼마 전에 상담받은 김씨(가명)는 12억짜리 아파트를 보고 계셨어요. 그런데 LTV 70%가 적용되면 8억 4천만원까지 대출받을 수 있으니까, 3억 6천만원은 본인 돈으로 준비해야 했죠.
“선생님, 그럼 제가 현금 4억만 있으면 되는 거 아니에요?”
아니에요! 취득세, 등록세, 중개수수료 등등 부대비용까지 합치면 실제로는 4억 5천만원 정도는 준비해야 해요.
2.2 DSR, 가계부 검사관의 등장
DSR은 “가계부 검사관”이라고 생각하세요.
DSR은 정말 꼼꼼해요. 여러분이 갚아야 할 모든 빚을 다 체크해서 “이 사람이 진짜 이 정도 대출을 감당할 수 있을까?” 하고 따져보는 거예요.
DSR 계산 예시 (실제 상담 사례)
박대리님 (연봉 8천만원)의 경우:
- 기존 신용대출: 2천만원 (월 상환액 40만원)
- 자동차 할부: 1천만원 (월 상환액 20만원)
- 새로 받을 주택담보대출: 4억원 (월 상환액 170만원)
월 총 상환액: 230만원
연간 상환액: 2,760만원
DSR: 2,760만원 ÷ 8,000만원 = 34.5%
다행히 DSR 40% 이하라서 대출이 가능했어요.
💡 중요한 팁!
마이너스 통장도 DSR 계산에 들어가요. 실제로 쓰지 않아도 한도 전체를 빚으로 계산하거든요. 많은 분들이 이 부분을 놓치시더라고요.
2.3 DTI, DSR의 형님뻘 되는 녀석
DTI는 DSR보다 조금 더 관대해요.
DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 계산해요. DSR처럼 모든 대출의 원리금을 다 계산하지 않아서 상대적으로 여유가 있죠.
DTI vs DSR 비교
같은 박대리님 케이스로 DTI를 계산해보면:
- 주택담보대출 원리금: 연 2,040만원
- 기타 대출 이자: 연 200만원 (원금 제외)
- DTI: (2,040만원 + 200만원) ÷ 8,000만원 = 28%
DSR은 34.5%였는데 DTI는 28%네요. 이래서 요즘엔 DTI보다 DSR이 더 중요한 기준이 되고 있어요.
3. 628 대책 파헤치기 – 정부가 진짜 노린 게 뭘까?
이번 628 규제를 자세히 뜯어보면, 정부가 정말 치밀하게 계획했다는 걸 알 수 있어요. 단순히 “대출 줄이자”가 아니라, 투기 수요를 완전히 차단하겠다는 강한 의지가 보여요.
3.1 주택담보대출 6억 제한, 이게 얼마나 큰 변화인지 아세요?
솔직히 말씀드리면, 저도 처음엔 “6억이면 나쁘지 않은데?”라고 생각했어요. 그런데 실제로 계산해보니 이게 정말 큰 변화더라고요.
현실적인 계산
서울 아파트 평균 시세가 14억 6천만원이라고 했잖아요. 6억 대출받으면 나머지 8억 6천만원은 현금으로 준비해야 해요. 부대비용까지 합치면 거의 9억 가까이 되죠.
“연봉 1억인 직장인이 9억 현금을 모으려면 몇 년이 걸릴까요?”
솔직히 현실적으로 불가능한 수준이에요. 그래서 많은 분들이 당황하고 계시는 거죠.
실제 영향을 받은 사례
지난주에 상담받은 최씨(가명)는 강남구 20억짜리 아파트를 계약 예정이었어요. 기존 계획으로는 13억 정도 대출받고 7억 현금 준비했는데, 이제 6억 대출로 14억 현금이 필요해진 거죠.
“선생님, 7억 더 어떻게 구해요? 로또라도 맞아야 하는 건가요?”
정말 현실적으로 어려운 상황이에요.
3.2 매매잔금대출의 운명은?
매매잔금대출이 뭔지 모르시는 분들을 위해 설명해드릴게요.
집을 살 때 보통 계약금 10% 정도 주고 나머지는 나중에 주잖아요. 그 나머지 돈을 마련하기 위해 받는 대출이 매매잔금대출이에요.
| 구분 | 628 규제 전 | 628 규제 후 |
|---|---|---|
| 15억 아파트 계약 | 계약금 1억 5천만원 | 계약금 1억 5천만원 |
| 잔금 대출 | LTV 70%인 10억 5천만원 | 최대 6억만 가능 |
| 본인 부담 | 3억원 | 7억 5천만원 |
| 차이 | 4억 5천만원 추가 필요! | |
이게 얼마나 큰 차이인지 아시겠죠? 그래서 많은 분들이 기존 계약을 포기하는 상황이 벌어지고 있어요.
3.3 6개월 전입 의무, 갭투자족들의 최후
갭투자가 뭔지 아시나요?
쉽게 말해서 세입자가 이미 살고 있는 집을 사는 거예요. 세입자의 보증금으로 일부를 충당하고, 나머지는 대출로 받아서 집을 사는 방식이죠.
갭투자의 전형적인 케이스
- 10억 아파트, 전세 보증금 7억
- 본인 돈 1억 + 대출 2억 = 3억 투자
- 세입자는 그대로 살고, 본인은 다른 곳에 살면서 투자
이런 식으로 적은 돈으로 여러 채를 사는 게 갭투자였어요.
하지만 이제 6개월 내 전입 의무가 생겼어요.
대출받아서 집을 샀다면 반드시 6개월 안에 그 집으로 이사를 가야 해요. 그럼 세입자는 어떻게 되나요? 당연히 내보내야 하죠.
⚠️ 현실적으로 불가능한 이유
- 세입자 내보내기 어려움
- 기존 거주지 처리 문제
- 실제 거주 목적이 아닌 투자는 불가능
결국 갭투자는 사실상 불가능해진 거예요.
4. 628 규제, 득일까 실일까?
부동산 규제가 나올 때마다 항상 나오는 질문이에요. “이게 좋은 건가요, 나쁜 건가요?”
솔직히 말씀드리면, 정답은 없어요. 각자의 상황에 따라 다르거든요. 하지만 제가 현장에서 본 바로는 이런 변화들이 있어요.
4.1 진짜 집 사려는 사람들에게는 희소식
시장이 좀 진정되고 있어요
규제 발표 이후 실제로 매물이 늘어나고 있어요. 특히 강남권에서 급하게 내놓는 매물들이 보이기 시작했죠.
실제 현장 변화:
- 강남구 모 아파트: 규제 전 25억 → 현재 23억으로 하향 조정
- 서초구 모 아파트: 매물 2개 → 규제 후 6개로 증가
- 성동구 모 아파트: 오픈하우스 참여자 15명 → 현재 5명 수준
협상 여지가 생겼어요
예전에는 “싫으면 말고” 하는 분위기였는데, 이제는 어느 정도 협상이 가능해졌어요. 매도자들도 현실을 인정하기 시작했거든요.
진짜 실수요자들의 기회
얼마 전에 신혼부부 고객이 이런 얘기를 하더라고요.
“선생님, 이제야 좀 여유롭게 집을 볼 수 있을 것 같아요. 예전에는 너무 급하게 결정해야 했는데…”
맞아요. 시장이 과열되면 충분히 검토할 시간도 없이 서둘러 결정해야 했는데, 이제는 좀 더 신중하게 선택할 수 있게 되었어요.
4.2 투자자들과 현금 부족자들의 한숨
투자자들의 고민
제가 상담하는 투자자 고객들 중에 이런 분들이 많아요.
“선생님, 계획이 다 틀어졌어요. 어떻게 해야 할까요?”
특히 갭투자로 포트폴리오를 늘려가던 분들은 정말 막막해하세요. 기존 방식으로는 더 이상 불가능하니까요.
현금 부족자들의 현실
가장 안타까운 건 정말 집이 필요한데 현금이 부족한 분들이에요.
실제 사례
30대 중반 직장인 김씨(가명)
- 연봉: 8천만원
- 현금: 2억원
- 희망 지역: 경기도 분당
“선생님, 분당 아파트가 12억인데 6억 대출받으면 6억이 더 필요하잖아요. 전 2억밖에 없는데…”
이런 분들이 정말 많아요. 진짜 집이 필요한데 현실적으로 어려운 상황이에요.
청년층의 어려움
특히 청년층과 신혼부부들이 가장 큰 타격을 받고 있어요. 원래도 현금 마련이 어려웠는데, 이제는 더 어려워졌거든요.
생애최초 주택구입자 LTV도 80%에서 70%로 줄었어요. 10억 집 기준으로 1억 더 준비해야 한다는 뜻이죠.
5. 지금 뭘 해야 할까? 현실적인 대응법
지금 가장 중요한 건 패닉에 빠지지 않는 거예요. 저도 이 일을 하면서 수많은 규제 변화를 봤는데, 항상 적응할 방법은 있었어요.
5.1 당장 오늘부터 할 일
💡 1. 현실 파악부터 하세요
솔직하게 내 상황을 점검해보세요.
- 현재 가진 현금은 얼마인가?
- 연봉은 얼마인가?
- 기존 대출은 얼마나 있는가?
- DSR 계산하면 몇 퍼센트가 나오는가?
무료 DSR 계산 사이트들을 활용하세요. 정확한 계산이 중요해요.
💡 2. 은행 상담을 받아보세요
집을 보러 다니기 전에 먼저 은행에 가서 상담을 받아보세요. 내가 실제로 얼마까지 대출받을 수 있는지 확인하는 게 중요해요.
은행 상담 시 체크포인트:
- 현재 DSR 상황
- 대출 가능 금액
- 필요한 서류
- 대출 실행까지 걸리는 시간
💡 3. 목표 재설정하기
현실적으로 가능한 범위 내에서 목표를 재설정해야 해요.
서울 거주 고집하지 마세요. 경기도 외곽이나 인천 쪽도 좋은 지역이 많아요. 특히 교통이 편리한 곳을 노려보세요.
실제 추천 지역:
- 경기도: 하남, 과천, 안양 (단, 가격 상승 중)
- 인천: 연수구, 남동구
- 서울 강북권: 노원구, 도봉구 일부
5.2 장기전 준비하기
현금 확보가 최우선
이제 정말 현금이 중요해요. 대출만으로는 한계가 있어요.
현금 확보 방법:
- 적금 늘리기: 매달 저축 금액 늘리기
- 부업 시작: 투잡, 부업으로 소득 늘리기
- 투자 수익 실현: 주식, 펀드 등 수익 실현
- 가족 지원: 부모님 지원 가능한지 상담
소득 늘리기 전략
DSR 규제가 강화되면서 소득의 중요성이 더 커졌어요.
소득 늘리기 방법:
- 승진, 이직: 연봉 협상이나 이직 준비
- 자격증 취득: 전문성 강화로 소득 증대
- 부업: 온라인 강의, 컨설팅 등
- 투자: 안정적인 배당 투자
지역 다변화 고려
수도권에만 고집하지 마세요. 지방 중에도 좋은 지역이 많아요.
지방 추천 지역:
- 대전: 유성구, 서구
- 대구: 수성구, 달서구
- 부산: 해운대구, 연제구
- 광주: 서구, 남구
특히 KTX나 SRT로 서울 접근성이 좋은 지역을 노려보세요.
정책 변화 모니터링
부동산 정책은 계속 변해요. 지금은 규제 중심이지만, 시장 상황에 따라 언제든 바뀔 수 있어요.
모니터링 방법:
- 공식 발표 확인: 국토부, 금융위 홈페이지 체크
- 전문가 의견 수렴: 신뢰할 만한 전문가 블로그, 유튜브 구독
- 시장 동향 파악: 부동산 114, 직방 등 정보 사이트 활용
6. 여러분이 가장 궁금해하는 질문들
지난 일주일 동안 받은 질문들을 정리해서 답변해드릴게요.
정말 많이 받은 질문이에요. 안타깝게도 가계약은 인정되지 않아요. 본계약을 하지 않았다면 새로운 규제가 적용됩니다.
실제 상담 사례
지난주에 상담받은 분은 6월 26일에 가계약을 했어요. 하루 차이로 기존 조건을 받을 수 없게 된 거죠. 정말 안타까웠어요.
대안:
- 추가 현금 마련 방법 모색
- 가격 재협상 시도
- 다른 지역 고려
분양 아파트의 중도금 대출은 6억 제한 대상이 아니에요. 하지만 입주 시 잔금대출로 바뀔 때는 6억 제한이 적용되니까 주의하세요.
예시
- 15억 분양 아파트
- 중도금 대출 10억 (제한 없음)
- 입주 시 잔금대출 전환 → 6억만 가능
- 나머지 4억은 본인 돈으로 준비
지방은 6억 한도 제한에서 제외돼요. 하지만 전국적으로 적용되는 규제들은 있어요.
지방 적용 규제:
- 정책대출 한도 축소
- 신용대출 연소득 이내 제한
- DSR 규제 강화
이거 정말 심각해요. 대출금 전액 즉시 상환 요구를 받을 수 있어요.
실제 사례
예전에 비슷한 규제를 어긴 고객이 있었는데, 은행에서 기한의 이익 상실 통보를 받았어요. 결국 집을 팔아서 대출을 갚아야 했죠.
꼭 지키세요!
기존 대출자는 직접적인 영향은 없어요. 하지만 대출 갈아타기를 계획하고 있었다면 새로운 규제가 적용됩니다.
주의사항:
- 금리 변동 시 갈아타기 어려움
- 추가 대출 시 새로운 규제 적용
- 주택 매매 시 매수자 대출 제한
이건 정말 예측하기 어려워요. 하지만 과거 사례를 보면 시장이 안정화될 때까지는 유지될 가능성이 높아요.
과거 사례:
- 2017년 8·2 대책: 약 3년간 유지
- 2020년 6·17 대책: 약 2년간 유지
현재 상황으로 봤을 때 최소 1-2년은 유지될 것 같아요.
단기적으로는 거래량 급감과 함께 상승세가 둔화될 것 같아요. 하지만 장기적으로는 공급 대책이 함께 나와야 실제 가격 하락까지 이어질 것 같아요.
현재 시장 상황:
- 매물 증가 중
- 거래량 급감
- 가격 협상 가능해짐
이건 개인 상황에 따라 다르지만, 제 개인적인 의견은 이래요.
집을 사는 게 좋은 경우:
- 현금 여유가 충분한 경우
- 실거주 목적인 경우
- 장기 거주 계획이 있는 경우
기다리는 게 좋은 경우:
- 현금이 부족한 경우
- 투자 목적인 경우
- 지역 선택의 여지가 있는 경우
